Меню

Санкт-Петербург
Alia Tempora / ул. Маяковского, 3Б
Подписаться на рассылку +7 812 363 2222
01

Статья

"Серый пояс. Преобразование" Интервью с Николаем Пашковым

03/10/17

02

"Серый пояс. Преобразование" Интервью с Николаем Пашковым

- На ваш взгляд, проведённый конкурс способствовал пониманию того, что городу нужен комплексный подход к повышению эффективности территорий «серого пояса»?
С моей точки зрения, конкурс имел положительный эффект как минимум потому, что вопрос реновации и редевелопмента промышленных зон снова привлек к себе внимание достаточно широкого круга как профессионалов, так и общественности. Вопрос активно обсуждался - и продолжает обсуждаться - в СМИ, соцсетях; люди высказывают свое мнение и с разных позиций осмысливают этот процесс. И уже поэтому это хорошо. Многие собственники промышленных площадок начали задавать вопросы, интересоваться тем, что будет происходить, какова позиция города, будет ли меняться. Девелоперы, соответственно, тоже задают вопросы, и даже люди, которые к девелопменту прямого отношения не имеют, в этой дискуссии участвуют. В рамках обсуждений приходит более отчетливое понимание того, что весь многообразный спектр проблем, сопровождающих редевелопмент промышленных территорий, невозможно решить без единого, комплексного подхода, без магистральной линии движения.

- Есть ли реальные силы, способные действовать сообща, осмысленно развивая территории «серого пояса»? Кто должен возглавить процесс?
Объединение усилий - довольно сложный вопрос, хотя бы по причине того, что промышленные территории очень большие, и создавать структуру, которая бы занималась всем «серым поясом», на мой взгляд, не очень эффективный ход. Проблемы на каждой территории разные, в них нужно детально погружаться, и в рамках какой-то одной структуры это будет нерезультативно. По большому счету глобальные вопросы должен решать Комитет по градостроительству и архитектуре – он, в общем-то, для этого и существует.

- Быть может, Комитет по экономической политике и стратегическому планированию?
Комитет по экономической политике и стратегическому планированию – тоже. Но он, скорее, должен задавать рамки этого процесса, понимание, какие отрасли и в каком объеме будут развиваться. Исходя их этого и социально-экономическая программа должна выражаться в программе территориального развития. Что касается структур, которые занимались бы конкретными зонами или конкретными частями промышленного пояса, то попытки работать в данном направлении были и у нас в городе, например, агентства развития территорий. В мире они могут по-разному называться и существовать в разных организационных формах, но идея одна и та же. Это структура, которая занимается развитием какой-либо территории, решает все сопутствующие проблемы и готовит ее для передачи девелоперам под застройку. Возрождение таких агентств на новом уровне понимания и развития рынка, на новой законодательной базе, на мой взгляд, было бы наиболее оптимальным решением данного вопроса.

- Что должен сделать город, дабы привлечь девелоперов к реализации проектов комплексного образования территорий?
По большому счету, город может ничего и не делать; сейчас мы видим, что значительное количество крупных жилых проектов квартальных масштабов реализуется именно на земле бывших промпредприятий. Процесс идет сам по себе, однако носит несколько стихийный характер.

- Вот именно этот стихийный характер появления больших анклавов жилья и побудил губернатора определить жесткое соотношение функций: « 30/30/40», а сейчас написать в протоколе, что жилье должно составлять «не более 25 процентов». Что теперь делать? Все хотят строить жилье, но занимают территории с локальными источниками энергии, строят котельные и не связывают их с общим планом развития…
- То, что происходит, – говорит в некотором смысле об отсутствии внятно артикулированной и жестко соблюдаемой позиции города: процесс отдан на откуп частным собственникам земли и девелоперам, которые эту землю приобретают и начинают строить на ней. Естественно, цель любого девелопера - максимизировать прибыль путем увеличения выхода продаваемой площади. Конечно, это достаточно тяжелый процесс – достижение компромисса между интересами собственников и девелоперов, с одной стороны, и интересами горожан и долгосрочного устойчивого развития города, с другой. Подобную задачу могут решить только органы государственной власти, установив соответствующее градостроительное регулирование, ведь девелоперы все равно играют по тем правилам, которые им дают. Часто можно услышать, что пусть правила будут жесткими, но пусть они не меняются. То есть если девелоперу сказали: «30/30/40», он понимает, что ему никуда не деться, и в рамках этих цифр планирует свой проект. Покупает землю, цена которой формируется на основе данной концепции, и исходя из этого все рассчитывает. Другое дело, когда сегодня ему говорят «30/30/40», а завтра –«10/90/0».

- Но город, наверное, не устроит, когда в каждом кусочке будет «30/30/40» и они опять никак не будут связаны в общую систему, особенно это касается зелени и общественных пространств…
- Безусловно, процесс не должен приводить к эффекту лоскутного одеяла, как сегодня. Чтобы этого избежать, целесообразно было бы, на мой взгляд, иметь проекты планировки более крупного масштаба, чем сейчас. Сегодня львиная доля проектов планировки разрабатывается в рамках одного небольшого квартала: средняя площадь -менее 10 Га. Или нужно сделать какой-то промежуточный документ между проектом планировки и Генпланом - условно назовем его «Мастер-план по развитию части территории промышленного пояса». Там на концептуальном уровне будут закладывать те решения, которые носили бы характер единой системы: озеленение, общественные пространства, транспортная система, функциональное зонирование. Исходя из этого уже вносились бы соответствующие изменения в градостроительную документацию, на основании которых и разрабатывались бы конкретные проекты планировок.

- Новые инструменты… Как построить процесс переговоров?
Единого рецепта нет, все сильно зависит от регулирования, законодательства и тех юридических, налоговых и финансовых механизмов, которые есть у города в переговорах с собственниками. Ведь первая инстанция в переговорах - не девелоперы, а собственники земельных участков, которые их пока не продали, а на участках еще существуют предприятия в разной степени рабочего состояния. Для собственника вопрос максимизации продаваемой площади – это вопрос стоимости его участка. Конечно, они будут биться до последнего, чтобы разместить на своем участке как можно больше жилья. Это вопрос осмысленной позиции города и искусства переговоров.

- Какие из «пилотных» территорий имеют преимущество и почему?
Я бы выделил в первую очередь «Екатерингоф» и «Французский ковш». Причем первая мне даже больше нравится, потому что она более зеленая и спокойная, а судьбу «Французского ковша» подпортила довольно странная идея превратить Обводный канал в хайвэй.

- Теперь построят второй хайвей в другую сторону…
- Да, абсолютно непонятно, зачем проектировать Обводный канал как магистраль непрерывного движения или большую транспортную артерию, если уже много лет в Генплане существует проект Восточного скоростного радиуса, который, по большому счету, будет целиком и полностью дублировать Обводный канал в качестве скоростной магистрали. Поэтому развивать Обводный имело бы смысл путем снижения транспортной нагрузки и полосности движения - в пользу озеленения и превращения его в общественное пространство, с вовлечением водной артерии и благоустройством набережных. Это могло бы быть очень интересной идеей. Не исключено, что когда-нибудь город к этому придет, но для этого придется демонтировать эстакады и т.д. Редевелопмент, как показывает практика, начинается от развитых частей –жилья - вглубь промышленных территорий, поэтому логично, что «серый пояс» в части, прилегающей к Обводному каналу, начнет развиваться, скорее всего, от Обводного вглубь. Те территории, которые непосредственно выходят на Обводный, обладают, на мой взгляд, наибольшим потенциалом.

- Что бы вы предложили в качестве продолжения конкурсной истории?
Конкурс изначально позиционировался как конкурс идей, а не проектов, которые предполагают немедленную реализацию. Далее, на основании осмысления того, что сделано, я бы провел аналогичную работу и по другим частям «серого пояса», дабы в конечном итоге сформировать единое концептуальное понимание территории вдоль Обводного канала и перспективы ее развития в качестве целостной системы. Затем я создал бы более проработанные мастер-планы по отдельным частям, где можно достаточно объективно оценить и выходы площадей, и транспортные потоки, и жизнеспособность тех или иных предлагаемых идей. И уже на основании этого разрабатывал бы градостроительную документацию для данной зоны, потому что сразу перескакивать от общих идей к прорисовке Генплана и ПЗЗ, на мой взгляд, не очень правильно. Все-таки Генплан – достаточно формальный документ, а в развитии любой территории есть много нюансов, в том числе необходимы дискуссии с собственниками земельных участков, и их не мешало бы провести до того, как вносить изменения в официальную градостроительную документацию.

- Какие рыночные силы остаются недоиспользованными?
У нас, конечно, основная рыночная сила - это девелоперский бизнес. Огромная, тяжеловесная, там крутятся большие деньги, с ней сложно кому-то конкурировать. С другой стороны, есть, например, такие рыночные силы как субъекты малого бизнеса, производственные компании. Они тоже вносят вклад в городскую экономику, но в силу своего масштаба, как правило, не очень богаты, и не могут построить себе новое производственное здание или купить его.

- Что сделать, чтобы они вообще сохранились, продолжали вносить разнообразие в городской ландшафт?
Их роль в обеспечении разнообразия велика. В основном это невредные производства, сервисы. Вопрос, скорее, к Комитету по промышленной политике и инновациям; имеет смысл, например в рамках преобразования того же «серого пояса», оставлять производственные здания под технопарки или бизнес-парки - для размещения небольших компаний. И это, кстати, было во многих конкурсных проектах предусмотрено.

- Предложение норвежской команды состояло в том, что рекультивация всех этих территорий могла бы стать полем деятельности именно малого бизнеса. Могли бы возникнуть даже агрокомпании. Или это утопия?
- Теоретически, наверное, да. Малому бизнесу нужны недорогие площади, которые есть только в старых зданиях. Понятно, что если построить новый бизнес-центр, то для многих маленьких компаний ставка будет неподъемной. Если возвести новый производственный корпус, то условия размещения там тоже будут для маленьких компаний слишком жесткими. И старые здания в промпоясе сейчас как раз решают проблему размещения малого бизнеса. При редевелопменте эти рыночные силы тоже не следовало бы вышвыривать. Мы можем их убить, ведь для многих компаний жизненно важно находиться в городе, они не поедут в Шушары и т.д. Это вопрос некоего регулирования и «окультуривания» данной истории. Конечно, можно говорить, что какие-то бизнесы не очень эстетичны и пусть они размещаются в промзонах, которые не будут преобразовываться. В преобразованных промзонах, на мой взгляд, следует оставлять площади, например, для размещения сервисных предприятий, так называемой креативной экономики.

- Что вы считаете позитивными сторонами проведенного конкурса, а что, наоборот, было упущено?
Я считаю, те задачи, которые были поставлены и сформулированы, - в целом решены. То есть со стороны не могу сказать, что что-то было упущено или не сделано. Конкурс сыграл ту роль, которая и задумывалась, и я его позитивно оцениваю.

- На кого следует опираться в программах преобразования территорий «серого пояса»?
Основная проблема в том, что есть собственники, а есть нынешние арендаторы - и есть девелоперы, желающие купить-снести-построить. Наконец, есть город и горожане, у которых свои интересы и которые хотят, чтобы это все развивалось не хаотично и чтобы была единая градостроительная идея. В Петербурге, в отличие, например, от Москвы, львиная доля земли – в частной собственности. И на многих территориях эта частная собственность - даже не в масштабах предприятия, а в масштабах одного здания, куска земли или части здания. И потому глобальная проблема при любом проекте редевелопмента, даже если есть потенциально заинтересованный девелопер, - консолидация прав. Если эта задача не решается или выглядит нерешаемой, то ничего не будет происходить. Так что первейшее дело в редевелопменте, на мой взгляд, - разработка механизма консолидации прав, достижение договоренности с собственниками, выкуп у них объектов добровольно или добровольно-принудительно… Либо внедрение каких-то экономических механизмов, которые мотивируют собственника продать земельный участок, если он сам не занимается его развитием. В мире существуют разные механизмы, не мешало бы их изучить. Это задача федерального уровня, на городском уровне ее не решить, мы не можем издать свой закон, чтобы у кого-то что-то выкупать или изымать. Однако нам не мешало бы заняться этим вопросом.

Интервью из книги, выпущенной по итогам международного архитектурно-градостроительного конкурса "Серый пояс. Преобразование", проведенного КГА в 2016 году. Беседовала Анна Катханова.


Возврат к списку